核心观点
地产周期回暖，从前到后分别带来股市的三个投资机会，分别是：
(1)“销售底”出现前，“稳地产”政策陆续推出，政策乐观情绪提振房地产股票估值；
(2)“销售底”出现后1个季度，经济基本面企稳及“宽信用”起步，带来大盘的全面上涨。其中小盘股、成长风格股票更有弹性；
(3)“投资底”出现后，随着下游建筑活动的增加，上游周期性商品价格上涨，并带来周期股行情。
而就当下而言，我们目前正处于“政策底”向“销售底”的传导过程当中，建议：短期内，关注房地产股票的投资机会；中期内，参与博弈大盘的全面反弹；至于地产上游周期性板块的表现机会，本轮可能仍需要等待较长时间。
1 前言
我们分析认为当前地产周期正处于从“政策底”到“销售底”的关键阶段。历史上，一旦地产回暖的第一个数据信号——销售复苏出现，债券市场通常都会出现一段时期的“地产回暖”交易行情。
那么对于资本市场的另一大板块——股票市场而言，“销售底”出现前后，股票市场又会出现哪些相对应的投资机会？下面我们将进一步分析：
2 地产回暖，带来股票市场的三个机会
2.1 政策预期，驱动房地产板块
房地产销售数据的好转，首先能最直观地改善房企的盈利状况，从而带来房地产股票更好的表现机会。不过，进一步研究房地产板块行情启动的时间，我们发现在“销售底”出现之前，房地产股票估值(PE-TTM)或已经率先开始拉升。
房地产股票估值率先抬升，主要是受“宽地产”政策带来的乐观情绪推动。例如2012年2月，央行降准催生地产回暖预期，房地产股票估值拐点出现；再例如2014年11月央行降息25BP，市场预期下阶段楼市企稳，房地产股票估值拐点出现。
就本轮而言，3月份金融委会议释放出的“地产防风险”的政策信号已经非常明确。再加上近期各城市通过“因城施策”的方式降低房贷利率加点，或边际放松限购、限贷，将有利于提振房地产板块投资情绪，带来相应的投资机会。
历史上，在“销售底”出现之前，经济基本面总体仍处于衰退末期中，股市缺乏较多的投资机会。在此情况下，受到政策乐观情绪影响的房地产板块，通常表现能够超越大盘(如表2)。而目前“稳地产”政策正在陆续推出，带来房地产板块相应的投资机会，同样值得关注。
2.2 经济回暖，提振大盘行情
对比过往5轮“销售底”出现前1个季度(含当月)，及出现后第1个季度、第2个季度的大盘表现，我们发现“销售底”出现后1个季度，通常是中期内股市大盘表现较好的时候。
历史行情出现此种结果，其原因可能有二：一是从基本面的角度，当地产销售回暖得到数据验证后，市场开始预期经济的全面回暖，从而带来大盘的全面上涨；二是从资金面的角度，地产销售触底回升，通常是“宽信用”开始起步，资金流入实体经济的速度加快的时候，部分资金转道流入股票市场，也助推大盘行情升温。
而就本轮而言，经过年初以来股市的一波回调之后，当前中国股债比价指标(沪深300 5年盈利报酬率/10年期国债利率)已经上行至过去10年历史分位数的81%，反映出目前A股市场已经进入低估区间，具备较高的投资性价比。因此下阶段，若地产销售回暖提振基本面企稳预期，大盘的全面上涨仍可期待。
进一步地研究历史上5轮“销售底”出现后1个季度、大盘全面上涨的行情中，各个细分板块表现，我们发现：从市值的角度，有弹性的小盘股表现通常较优；从风格的角度，有进攻性的成长股表现通常较好。
就本轮而言，当前电子、医药等成长风格行业市盈率，已经回落至过去10年历史分位数10%以下，具备较高的投资性价比。因此若下阶段地产销售数据回暖，上述行业的投资机会更加值得关注。
2.3 开工增加，推升周期性板块
地产周期回暖带来的第三个机会，则是随着销售回暖传导至地产新开工、投资增加(“投资底”)，下游建筑活动上升推动上游商品价格上涨，并传导至股市周期性板块。
但需要注意的是，由于地产销售回暖领先于地产投资回暖，销售数据与上游商品价格趋势并不同步。
从历史数据来看，地产销售回暖初期，地产上游原材料价格经常仍处于下行周期，股市中相关周期性板块表现也一般。而就本轮而言，正如我们在系列第一篇报告得出的结论，即使下阶段地产销售回暖，从“销售底”向“投资底”的传导至少还需要经过3个季度。
因此在年内地产开工、投资难以趋势性回升的判断下，地产投资回暖提振上游周期性板块股票表现，可能仍需要等待较长时间。
3 总结
综上所示，地产周期回暖，时间从前到后分别带来股市的三个投资机会，分别是：
(1)“销售底”出现前，“稳地产”政策陆续推出，提振房地产股票估值；
(2)“销售底”出现后1个季度，经济基本面企稳及“宽信用”起步，带来大盘的全面上涨。其中小盘股、成长风格股票更有弹性；
(3)“投资底”出现后，随着下游建筑活动增加，上游周期性商品价格上涨，并驱动周期股行情。
而就当下而言，我们目前正处于“政策底”向“销售底”的传导过程当中，建议：短期内，关注房地产股票的投资机会；中期内，参与博弈大盘的全面反弹；至于地产上游周期性板块的表现机会，可能需要等待较长时间。
风险提示：
新冠疫情超预期，货币政策不及预期、房地产政策不及预期、历史数据无法预测未来走势，相关资料仅供参考。
原标题：地产回暖，带来股市的三个机会
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