今年以来，在“房住不炒，因城施策”政策基调下，各地区密集推出多项楼市调控政策。
5月23日，高层会议强调“因城施策”支持刚性和改善型住房需求。此前的5月15日，人民银行、银保监会发布相关通知，调整差别化住房信贷政策。5月20日，五年期LPR（贷款市场报价利率）迎来有史最大降幅，下调15基点至4.45%。
在此背景下，如何理解中央关于房地产调控的政策基调？如何看待“因城施策”政策影响？上述因素将给重庆楼市带来何种现实影响？围绕以上问题，5月25日，笔者采访了重庆大学副校长、城乡建设与发展研究院（智库）负责人刘贵文教授。
▲刘贵文
坚持“房住不炒”基调 实事求是适时微调
如何理解“房住不炒”和最近中央强调要积极支持商品房的合理性包括刚性和改善性需求这一基调？
刘贵文：中央从2016年就提出“房住不炒”这一定调，是对于房地产市场调控的一个基本的定调，也是最为明显、最为坚定的一个基本的定调。现在，中央提出要积极支持商品房的合理性需求包括刚性和改善需求，我觉得有三个方面的考虑。
第一，“房住不炒”并不是说不支持老百姓去改善自己合理的住房需求，改善住房需求也不能简单用几套房，或者住多大面积的房去简单定义。从住房领域看，我们仍然存在不平衡和不充分的矛盾。
住房上不平衡不充分的问题，突出表现为以下几个方面：
首先，从总量上看，我们现在城市人均住房面积接近40平方米，但是结构上的不平衡不充分是很突出的，比如说新市民、青年人群，他们现在的住房仍然不充分。现在也提倡租购并举，但在一线城市，依然面临租金贵、租住的条件比较差的问题，这是结构性的问题。
其次，我们国家的城镇化进程还没有完全完成。虽然当前整体城镇化率已经达到67%，但户籍城镇化率仅为45%。而因为很多城市限购，没有户籍就不能买房子，造成现实住房需求无法满足。
另外，在空间上发展不平衡。强调未来的城镇化发展要以城市群和城市带为主要依托，在人口高速集聚的城市群城市带里面，住房更显得不充分和不平衡。
第二，中央强调要积极支持商品房的合理性包括刚性和改善性的需求，应该说是对“一刀切”限制购房政策的纠偏，有地方的政策没有充分考虑老百姓的合理住房需求，不太考虑各个地方发展不平衡不充分的具体情况。
第三，是我们国家整体的经济社会发展的需要。在中央去年的经济工作会议上提出，我们现在面临疫情、全球经济衰退、国际形势的不确定性等多重冲击，而房地产业涉及到的产业链非常长，广义上将近100多个行业跟它相关，房地产业发展对经济的稳定作用有很大的意义。
所以，我认为在当前这个时候中央提“房住不炒”同时积极支持合理的住房需求，是中央在坚持“房住不炒”这一基调基础上，实事求是的适时微调一些具体政策和措施。
金融政策利好楼市 稳定住房消费预期
5月20日，五年期LPR（贷款市场报价利率）迎来下降，下调15基点至4.45%。这一政策将对房地产市场产生什么影响？
刘贵文：房地产对市场的调控是我们坚持建立综合性的长效机制，但房地产确实跟金融政策关联度极大，尤其是货币政策。
此次5年期以上LPR大幅下调，是货币政策对房地产市场的精准支持。此举将进一步降低房贷利率，降低购房成本，减轻贷款购房者负担，有助于支持刚性和改善性住房需求，有助于更好提振居民消费意愿和消费能力。同时还有助于降低房企成本，提升企业投资活跃度。
从去年年底到现在，楼市成交量下跌的幅度很大，对于开发投资的信心影响很大。同时，如果这个趋势不能得到很好的缓解，也可能对住房消费的长期预期有不好的影响。
现在出台这一政策对于稳成交量、稳房价、进而稳投资、稳经济大盘有很大的作用。当然，货币政策具有滞后效应，可能需要一段时间，效果才能逐步传导下来。
城镇化叠加城市圈化 重庆楼市可望平稳增长
目前，重庆市及部分区正在举行房交会，如何看待重庆楼市的未来发展趋势？
刘贵文：过去几年，重庆中心城区每年都保持在2,000万方以上的商品住宅销售。我觉得重庆楼市的稳健发展是可以期待的。
第一方面，从需求侧上来分析，重庆现在城镇化率是70%。然而，成渝地区双城经济圈是一体的，四川的城镇化率还不到60%。在成渝一体化的过程中，重庆作为重要的中心城市，整个区域的城镇化进程还在发展过程当中。城镇化的趋势会支撑相当部分的刚性需求。
另外，除了城镇化之外，城市圈化或者叫做城市带化，成渝地区双城经济圈，将以成都、重庆这两个城市为核心，其他的周边城市，一些中小城市的人群，还会不断进入成都和重庆。重庆后期的城镇化仍有潜力。
第二方面，成渝作为中国五大城市群之一，将来在国家整体的经济社会和人口分布当中，一定会扮演非常重要的角色，尤其是在“双循环”背景下，需要国内整体大市场的协同统一。要让我们国家的内循环有一个量级的提升，就需要有一定的腹地和纵深，在这个层面，成渝地区对于我们国家整体经济社会发展以及东西差距的缩小、整体的平稳具有极度重要的战略意义。
结合当前国际局势，有人提出“新三线建设”也是有道理的。要解决东西方发展不平衡的问题，重庆成都就是“桥头堡”。最近国家在成渝布局了很多大的产业，产业的推动必然会带来经济的发展和人口的流入。所以，重庆楼市从长期来看，我认为还是有增长潜力的。
第三方面，我觉得重庆楼市存在较大的改善性需求潜力。
重庆房地产市场的启动从80年代末开始，特别是在90年代末房改之后开始快速发展，那一批房子现在都三四十年了，老旧小区配套不好，环境差，甚至部分老旧建筑还有安全隐患。未来的住房有绿色化、健康化、智能化方向发展趋势，老百姓在居住面积上和配套上的要求也会更高。
当然，楼市大盘取决于经济基本盘。总体来看，重庆在城镇化叠加城市圈化的格局下，在不断创新发展推进产业升级，区域经济整体持续向好的积极预期下，我觉得重庆的房地产市场，会朝着积极稳健的方向发展。
原标题：刘贵文：政策调整稳定住房消费预期 重庆楼市将持续稳健发展
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