2018年，郁亮高喊“活下去”时，或许还觉得万科是不是过于谨慎了，4年过去，不得不让人感叹其先见之明。
万科2021年净利润腰斩，郁亮致歉
3月30日晚间，万科发布2021年财报，报告期内实现合同销售金额6277.8亿元，营收4528.0亿元，归母净利润225.2亿元，同比下降45.7%，接近腰斩。这是万科继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次净利润下滑。
公司整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%，对应毛利总额同比减少176亿元。
2021年，集团实现销售面积3807.8万平方米，销售金额6277.8亿元，分别下降18.4%和10.8%。
不过公司拿出了高比例的分红方案，并推出20亿到25亿金额的回购预案。
对于2021年公司净利润下滑的原因，在31日举行的业绩会上，郁亮亲自走上台前，从管理和业务两个方面做了反思。
他表示，在管理方面，公司存在离散度大的问题。万科过去一直是充分授权、分布式的机制，这在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，有的单一公司和单一区域，不具备完整能力，会表现出参差不齐和离散度大的问题，拉低整体表现。
在发言的最后，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心，他表示，万科历史上经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题。当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待给大家交上合格的答卷。
而随着管理层和投资者的交流，万科的股价也经历了过山车行情，早盘一度下跌3%到拉涨超6%，狂拉9%，随后震荡走低，终盘报收19.15元，总市值2226亿元。
值得注意的是，万科A股价自3月16日盘中见新低14.43元以来反弹32.7%。
华龙证券投顾赵亮表示，万科的业绩下滑只会对万科本身造成一定的影响，而不会对整个房地产造成负面影响。
地产股强势爆发，最牛股12天11板暴涨190%
3月31日，地产股继续全线爆发，阳光城、海泰发展、苏州高新、阳光股份、渝开发、空港股份、世联行、中交地产、天保基建等10余股涨停。
值得注意的是，近段时间地产股持续爆发，最牛股天保基建12个交易日收获11个涨停板，飙升190%，海泰发展6连板暴涨77%，中交地产6连板暴涨61%，渝开发4连板暴涨46.4%，沙河股份、南国置业等两连板。
房地产股缘何大幅飙升？
有媒体报道称，18城放宽了公积金贷款条件、11城调升公积金贷款额度、9市已下调贷款首付比例、13城通过财税托市刺激购房消费，全国普遍下调房贷利率、缩短审批放贷周期……
据界面报道，3月30日从福州市不动产交易中心处获悉 ，福州市限购政策有了一定程度放开，且在3月18日就接到市房管局相关通知。福州市不动产交易中心表示，即日起，将针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅，购买后该房屋仍受限售政策影响。此外，长乐户籍也属于福州本地户籍，拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。
国泰君安分析称，多地房贷利率进一步下调，边际改善政策持续。上周人民银行公布全国银行间同业拆借利率，本月LPR保持不变。在各地因城施策的背景下，3月以来全国103个重点城市首套房贷利率和二套房贷利率月环比明显回落，出现2019年以来月度最大降幅，南京首套房贷利率最低降至5.4%。此外多地地产政策持续宽松，广西南宁、北海等地下调房贷首付比例，最低降至20%；继郑州放宽限贷限售政策后，哈尔滨将区域性限售政策废止，取消新房网签3年内限制交易、二套房首付及利率严控措施。尽管当前新房成交面积不断下降，但随着各地利好政策的不断出台，后续房地产景气有望向好。
财信证券的研究观点认为，地产政策纠偏放松，销售数据边际回暖。坚持“房住不炒”总基调不变，政府工作报告中提到“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。政策端一直是影响房地产行业发展的重要因素，近期房地产供需端政策均出现了边际放松，从放松贷款额度，到规范预售资金监管、鼓励并购贷、降低 5 年期 LPR，再到各地“一城一策”持续发力，调降首付比例、降低房贷利率、放开限售政策等，近期各地地产政策松绑或对销售端产生一定刺激，上周 30 城商品房成交面积环比上行，其中一线、二线和三线城市均环比上行，地产销售端边际回暖。但短期难言销售端企稳，2 月居民中长贷首次为负，传导至销售端或仍需一定时间；此外，继正荣、阳光城等民营房企之后，上周五融创宣布难以兑付 60 亿债券，拟于近期与债券持有人沟通展期事宜，后续面临房企债到期高峰期，房地产行业风险仍存。金融委会议也提到“要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案”，后续地产供需端放松政策或会逐步、渐进、试探性地推进，房地产行业是否有所好转仍有待观察。
行情还能走多远？
赵亮进一步指出，对于近期走势较强的如天保基建等地产股，很多个股走出连续涨停，它们都有一个共性，就是市值比较小，业绩不怎么样个股，像重庆的渝开发这种都能连续涨停，这充分说明房地产这些品种近期的涨停是游资干出来的；反观业绩不错的大股票近期的表现并不是那么突出，毕竟这些品种是机构的标配，机构由于前段时间的被迫杀跌，目前都持有现金在观望，并没有进场的迹象。
所以对于房地产后期的走势主要是取决于游资何时出货。对于房地产板块的建议一是不能追涨，可逢低布局底部未启动的品种。
华龙证券顾问刘伟认为，万科的业绩下降，作为行业龙头，证明地产行业整体需求低迷，但是，前期地产板块的持续下跌也体现了盈利增速降低的预期。当前，稳增长政策以及对房地产有适当松绑预期，地产板块出现超跌反弹，从中期的角度看，地产行业的盈利增速下降已经不可避免，高增长逻辑不在，但是作为刚性需求，保障房等基本需求存在，板块修复性行情，但总体不可预期过高，对于一些严重超跌且质地优良的公司有局部估值修复机会，对于整个行业中长期的走势仍难判断，还要看后续政策情况。
（华龙证券万州营业部投资顾问 刘伟 执业资格证号：S0230617040002）
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