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潘石屹再次“食言”:宣布重做房地产开发商,释放什么信号?
07-03 09:53:08 来源:上游新闻综合

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“大家有什么问题吗?我长时间不做买卖了,大家都不认识我了。”

在SOHO中国物业销售推介会现场开场白是一如既往的潘氏幽默。

6月28日下午,SOHO中国再度宣布办公物业销售计划,涉及北京、上海的13个项目,货值达78亿元。

记者从现场了解到,北京望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO三大地标建筑,上海SOHO东海广场、SOHO中山广场部分物业,将成为SOHO中国的首批交易标的,交易方式为资产交易和股权交易两种。

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对于销售原因,用潘石屹的话说,是“持有量太大了”,“没有任何资金原因”。

而这场物业销售之名的推介会,潘石屹还传递给大家一个重要讯息——有钱了,SOHO中国又要开始拿地了。 

“谁价格高销给谁”

“这几个真是当年我们舍不得卖的物业。”潘石屹对于待售的银河SOHO18层尤为不舍,“18层外的大平台,可以整个看到故宫和中南海。银河SOHO建完后,其实最初我们想把总部搬到这里,就是18层,结果没有搬。”

“没有指导性价格,价格越高越好,谁价格高销给谁。”

“我们所有的销售,都会敲锣打鼓地销售。就是同一时间,让所有人都知道我们销售什么项目,这是我们一贯的风格,包括我们的招标采购。”

“非常看好北京、上海核心地段的物业。为什么看好了?下一步,钱可能不值钱,我们的物业还是会很值钱。”

“我永远都是非主流的,一样的怎么可以赚钱,只有不一样才能赚钱。”

对于北京的另一个SOHO项目(丽泽SOHO,在建),潘石屹表示,7月初就会开始推,计划9月5日拿到竣工备案。对于丽泽区域的价值洼地说法,潘石屹笑称,一开始租金不可能很高,租金不高才能把人才吸引过去,而且我们的体量很大。“望京SOHO最开始每平方米租金才5块钱,现在最高可以租到12块钱。”

而他所说的“持有量太大”,则是“去年末我们公布的资产量是583亿元,这还没有包括马上要竣工的丽泽SOHO,这个项目的资产评估还没有算到里面。今年9月份之后,我们的资产量应该超过600亿元”。

这是潘石屹一贯的自信。

在今年3月公布SOHO中国2018年年报之际,面对多项核心指标数据下滑,他还用视频的方式特别发声,表示“中国经济还会高速增长,SOHO中国资产还会继续升值”。 

“我当年也是做房地产开发的”

在出售完此次78亿元资产以后,SOHO中国将终结散售模式。

“散售挺辛苦的,而且现在政府还有限制,市场格局不一样了。”潘石屹说。

“预计最终市场销售价格会比上述账面价值高,因为市场资金较为宽松。”对于这部分回笼资金,潘石屹称,我们购买现成房地产资产的可能性不太大,因为这78亿元销售出去赚的钱,超过一半要交税,还要给中介代理付钱。

“下一步可能考虑拿地,还是集中在大城市,一线城市,还有一线城市最繁华的地段。我做这个房地产就认证一条,地段是最重要的。如果没有好的地,就把178亿元银行贷款还一还。还一点好,对公司来说压力小一点。”

兜兜转转多年,摄影师、木匠、慈善家,潘石屹依然放不下开发商的身份。

重回拿地开发,释放什么信号?

潘石屹的这次决定有他多年的房产经验和预见性作为基础,在一线城市拿地虽然困难而且价格更高,但是一线城市楼市依然将会是一个大热门,特别是一线城市的部分优势地段,其房价有着很大的开发空间,最主要的还是一线城市房价即便贵,也有其消费的需求和人群存在,就跟奢侈品一样,虽然昂贵但总有小部分人是需要的。

但是三四线城市的情况就完全不一样了,现在来看确实短期内有着比较不错的投资价值,而长期来看三四线城市做房产投资还是有很大的风险性,毕竟小城市的需求相对于大城市来说并没有那么强烈,等这一波投资热潮过后,三四线城市的高房价将很难寻找到足够的接盘者。

所以对于潘石屹卖楼后更倾向在一线城市拿地盖房这一计划,我们不难看出开发商们其实长期更看好的还是一线城市,而不是现在暂时火热的三四线城市。

此外,此番重回开发跑道,或许是潘石屹终于意识到,做房地产的,没有比开发更赚钱的了。

 

【新闻背景】

潘石屹不做“房地产开发商”好多年

潘石屹确实离开“房地产开发”的这个身份很久了。2012年8月的中期业绩会上,SOHO中国宣布由散售向自持转型,这意味着其明确表态不参与拿地——开发这一环节。

结果也很明显,此后其销售额接连拦腰式下降,从2010年巅峰的238亿销售额之后,2011年109亿、2012年94.68亿、2013年46.87亿,一直到2018年营收只有17.21亿。从2012年宣布转型出租运营以来,一直到2018年SOHO中国的租金收入分别是1.59亿、2.79亿、4.25亿、10.52亿、15.11亿、16.69亿、17.35亿。

潘石屹已经彻底告别房地产开发商的身份,变成了物业持有运营人,他提前告别了白银时代,拿地——开发这一暴利模式被提前终止,此后,散售模式也开始无以为继,根源在于其重度依赖的山西内蒙大客户在近几年几乎绝迹。

3年之后的2015年,他主导SOHO中国第二次转型,开始开拓共享办公领域,在SOHO中国自持物业中寻找空间开发3Q产品。从2015年到2018年,新业务开展3年,年报中仍未有明确业绩指标。只说SOHO3Q目前已经扩张到北京、上海以外的城市,在7座城市拥有31个中心。

上游新闻综合自每日经济新闻、第一财经、楼盘网等

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