重庆铭腾机构董事长朱廷勇

由于受长江和嘉陵江分割，受缙云山、中梁山、铜锣山、明月山等四山约束，跟平原城市不同，重庆主城区呈现“多中心、组团式”发展布局。从南边的龙洲湾到北边的蔡家，从东边的港城板块到西边的大学城，主城涌现了二三十个板块。在未来的发展中，哪个板块最具竞争力？近日，记者专访了重庆铭腾机构董事长朱廷勇，用大数据解读重庆主城各板块是怎样百花齐放、各领风骚的。

十大维度折射出板块竞争力

记者：在本次发布的重庆城市热点板块竞争力报告中，为何提出要从十大维度来看一个板块的竞争力？

朱廷勇：一个板块的竞争力，我们是看房价地价，看规划配套，还是看居住环境和居住密度，光从其中一两个方面来衡量，不是很科学。经过长时间的研究，通过实地调查和走访，再结合大数据，我们提出了十大维度判断一个板块的竞争力。

十大维度包括区域房价、区域地价、区域容量、品牌价值、区域规划、商业配套、交通配套、公共设施、自然资源和居住密度。比如区域房价和区域地价维度，是板块竞争力最直观的体现，是购房者和开发商用真金白银来投票。再如区域容量、品牌价值，表示区域可开发的容量和区域品牌开发商的聚集度，反映了一个区域未来的潜力和开发热度。

记者：作为业内资深人士，您能对重庆的房地产市场作一个判断吗？

朱廷勇：从统计数据来看，目前渝中半岛的房价最高，建面均价在23000元；地价最高的是大竹林、九曲河和礼嘉，去年的土地拍卖楼面价达到11500元。而蔡家、中央公园、李家沱、照母山、龙洲湾等，则是未来潜力和开发热度最高的地区。蔡家（170万方）、中央公园（150万方）、李家沱（150万方）位居区域容量前三名；照母山、中央公园、蔡家、龙洲湾均聚集了10家以上品牌开发商。

中央多次强调“房住不炒”，政府调控的基调不变，未来重庆的房地产稳字当头。在稳地价上，按照去年的楼面价5177元/㎡，涨幅控制在6%；在稳房价上，2018年建面均价10370元/㎡，涨幅控制在5%—10%；在稳预期上，住宅保底1800万方，有量有价，市场平稳。

选房看配套还要看自然资源

记者：对许多购房者来说，他们选房时更看重商业、交通配套和公共设施，这方面哪些板块竞争力最强？

朱廷勇：在商业、交通配套和公共设施上，老城区具有领先优势，除了拥有核心商圈外，渝中半岛、老沙区、大杨石、南坪、北滨路、观音桥等均拥有15条以上公交线路，2条以上轨道线路。在公共设施上，渝中半岛无疑是一马当先，拥有7所市重点学校和6家三甲医院。

随着规划的逐步落地，近年来一些新兴区域的商业、交通配套和公共设施也在逐步完善，如大学城、茶园、西永、中央公园、悦来、龙兴等地正在形成新的区域中心，商业、交通、教育、医疗、市政已经开始布局，相信不久的将来，这些新兴区域的相关配套设施会越来越好。

记者：跟以往相比，此次报告首次将自然资源纳入判断维度，在十大维度中，自然资源有何重要性？

朱廷勇：就个人而言，我更看重自然资源，商业、交通配套和公共设施都可以复制和完善，但是自然资源是独一无二的，无法复制。随着人们对生态环保的日益重视，自然资源成为许多购房者选房的首要因素。加上重庆正在全力建设山清水秀美丽之地，因此我们将过去不太重视的自然资源，纳入到板块竞争力的判断维度中。

重庆是一座山水之城，自然资源十分丰富，主要包括江、湖、山、公园四方面。两江四岸无疑是自然资源最富集的地区，环绕两江四岸的礼嘉、渝中半岛、弹子石、李家沱、蔡家、大竹林等地的自然资源都比较丰富。如礼嘉有嘉陵江段15公里，有龙塘湖、白云湖、丰收水库，有运斗山、锦绣山，有8个公园。渝中半岛位于两江交汇处，不但拥有美丽的长滨路、嘉滨路，还有超过10个的大型公园，以及深厚的历史人文底蕴。

向西向南发展趋势日益明显

记者：过去20多年，重庆主城发展一路向北，未来还会向其他方向发展吗？

朱廷勇：过去重庆主城向北发展，经历了4个阶段，第一次是新牌坊，第二次是金开大道，第三次是大（竹林）礼（嘉）照（母山），第四次是悦来、中央公园、蔡家、水土、龙兴。随着时间的推移，北区的空间、资源等要素接近峰值。未来，重庆主城向西向南发展的趋势越来越明显。

南边，重庆东站已在茶园开工建设，引入渝湘高铁、重庆至万州高铁、渝万城际和渝利铁路至重庆东站联络线、渝昆高铁九龙坡至重庆东站联络线、枢纽东环线等线路，辐射渝东北、渝东南广大区域。而李家沱、龙洲湾等区域，已经吸引了一大批品牌开发商进入，从2018年11月至今，巴南的商品房成交量连续5个月稳居重庆主城第一。可以说，南边未来发展潜力巨大。

西边，有高新区、成渝城市群加持，高铁、机场、轨道、产业等方面也正在积极布局。在成都积极东进的情况下，重庆相向而行，融合发展，带动整个西部的发展。主城周边的璧山、江津、永川近水楼台先得月，加快融入主城区的发展。

两江四岸是主城未来核心

记者：重庆主城的板块这么多，哪里才是主城的核心板块？

朱廷勇：未来不管主城是向北，还是向南向西发展，“一环”区域内两江四岸必是主城的核心板块，也是自然资源最丰富、配套最完善、房屋价值最高的地方。

随着“两江四岸暂缓开发”，滨江路资源的稀缺程度再次上了一个台阶。北滨路、南滨路一直是重庆高端住宅云集的核心区域，房价高昂，尤其是大平层产品单价动辄两三万元甚至四五万元，但这些地方的发展已经趋于饱和。

相比之下，巴滨路处于重庆城市向外拓展的“一环”区域内，占据优良的滨江生态资源，拥有最先进的城市规划、最齐全的功能布局，却是唯一被低估的城市核心滨江带。作为后起之秀的巴滨路正处于价格洼地，房屋均价不过一万出头，价差达到一万多，增值潜力巨大。

记者：在未来的区域规划中，打造板块的竞争力应该注意些什么？

朱廷勇：随着城市越建越大，居住的人口越来越多，跨区域远距离的“钟摆式”人口迁徙，日益考验城市的基础设施和承载能力。因此在未来的区域规划中，应该注重“产城融合”，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，进一步提升土地价值，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。住在该区域的人，可以就近上学、就医、上班、休闲娱乐等。

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