很多人在购买二手房的时候，不可避免的要跟中介打交道，但一提到中介，给大家的印象就是“黑，坑，骗”，买套房子不容易，在交易过程中被坑了钱还好，要是房子被坑了，真的是欲哭无泪，但整个二手房交易过程非常繁琐，一般人都无法认清其中有哪些环节容易出问题，又加上国内房产经纪人缺少监管和执业资格，导致经纪人水平良莠不齐，我做过一两年的二手房，对这方面还算了解，把我的一些经验发给大家看看，怎么规避风险。
小心黑中介
第一式：不要表现出强烈的购买意愿，即使你再怎么满意看中的房子，也一定要冷静，尽可能的去挑问题（没有十全十美的房子，多少都会有些问题），这么做的原因不是为了讨价还价，而为了避免经纪人联合房东一起坐地起价，前几天还有个头条的朋友遇到了这个问题，问我怎么办，所以，切记不要冲动。
第二式：房屋有无隐性问题，比如：建筑缺陷，采光问题，底商噪音，油烟污染，阴宅等，这个可以去问一下邻居，他们一般比较清楚，经纪人带看以后，自己再分不同的时间段去看看，有可能会发现一些问题，我之前就遇到过房子采光不是很好，经纪人就挑了一个非常好的天气，大中午的叫我去看房，看着没什么太大问题，就没在意，但实际居住的时候日照严重不足；还有一个就是房子在三楼，底下是小饭店，下午三四点的时候去看房也没问题，结果中午和晚上一去看的时候根本受不了，噪音大，还有油烟，根本没办法晒衣服。
第三式：房屋有无抵押情况，有些房子看上去价格非常诱人，比同样房屋低个十几万到几十万都有，但有些无良的经纪人为了促成交易，会隐瞒事实，而如果有抵押的房子，你买了后会非常麻烦，情况好一点的你还能拿回你的钱，情况不好的，钱被卷走，房子还不属于你的，那才叫钱房两空呢，这一点一定要咨询清楚。
第四式：明确好税费，跟卖方和经纪人当面沟通好契税，个税或增值税（如果有的话）由哪一方缴纳，并明确的写在购房合同中，切记不可口头承诺；因为各个城市缴税方不一样，也没有对错之分，所以这你可以多问几家中介了解清楚即可。
第五式：中介费交纳，在没有过户前尽量不要交中介费，因为后面还有很长的流程要走，先付费后，会导致经纪人态度不积极，到时候恐生变故，实在无法达成一致的时候，也可以协商分步付中介费，这样一般就没什么问题了。
第六式：退订金/意向金，如果要交订金或意向金的话，一定要明确好，在什么情况下是可以退的，不然万一出现什么意外情况就要不回来了，比如“买方征信有问题，贷款批不下来，房子问题要退房”之类的，而且也不要口头承诺，要写在合同中，先小人后君子。
第七式：中介费，这个也是水最深的一块了，中介费可以谈，可以谈，可以谈，重要的事情说三遍！中介费根据所在城市不同，收取的比例也有所区别，大部分都在1~3%之间，但这方面没有明确的法律规定，完全就看你会不会谈价了，当然了，在谈中介费的时候，经纪人会列一张表给你，里面包含了N多种费用，在这里我再说明一下，只有评估费和中介费是由纪纪人收的，其中评估费是交给银行的，有些地方或银行收的费用是叫贷款服务费，里面会包含评估费，但这个所谓的贷款服务费没有明确规定收多少，一般会跟买方说3‰的费用，实际上这个服务费都是被银行信贷部拿去做回扣了（我这么说估计会得罪一大批人），其实严格来说根本就没有这个费用，而其中包含的评估费，现在都是300块钱一单，别的就真的没有任何其他费用了，这里希望购房者了解就行了，因为服务费有时候是银行要收的，胳膊拧不过大腿，真要交的话，自己留个心眼，先打电话问一下要贷款的银行有没有这个服务费，就怕是银行没收，被经纪人收去了。这里说一下我买二手房的时候，把中介费从17800谈到了7500，我这人心比较软，实在不太忍心，我弟买的时候一口给人家还到4500，结果人家也没说啥。
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第八式：水电物业燃气，在过户前，最好让卖方把水电物业燃气费给清掉，不要觉得有时候几百块钱是小事 ，你不好意思说，有些人就喜欢占小便宜，水电物业燃气费有欠费时，一定要提前确定好，不然到时候房子一卖，原房主不管了，你就要出这个钱，我就遇到过这种情况，卖方是个小肚鸡肠的人，最后他把房子钥匙一交，就不管不问了，虽然钱不多，但平白无故的花这个钱也不值得了。
第九式：确定好家具物件，如果房子有装修，请确定好哪些东西保留，哪些东西带走，最好列一张清单，附加在合同上，省着到时候扯皮，你跟卖方又不熟，有些人口头答应了，结果交房时在你不知道的情况都给你搬走，你就郁闷吧，毕竟也是钱买的。
第十式：户口迁移，这个很重要，有些卖方是唯一住房，房子卖了后，户口暂时没地方落，他又不愿意迁回家，到时候就会跟你家户口在一个户口本上，户口本上多了陌生人多难受啊，而且你自己家人想迁过来有可能都会受影响，一个房子落户人数是有限的，所以这个要切记不要忘了。
第十一式：共有产权，如果房子是共同产权，一定要取得所有产权人同意，不然交易无效，我之前遇到过一个情况就是男房主偷偷的把房子卖了，女房主不知情，然后男房主找了一个女人去签字，结果在银行做解押的时候被认出来，就中断交易了。还好是被认出来了，否则一但过完户后，那就是真的麻烦事。
共有产权要认清
好了，十一式传授完毕，希望能给买房的朋友带来一些帮助，买房子对于每个人来说都是大事，谁也不想在买房过程中被坑或遇到麻烦事，在此希望每个人都买到称心如意的房子。
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