西南政法大学民商法学院副院长、教授张力
小区开民宿、住房变餐厅……这些影响业主生活的“住改商”行为有了法律依据，《民法典·物权编》（草案）明确了实践中有利害关系的业主可“一票否决”。
案例
周某购买了某市东城区某商品房住宅小区相邻两套房屋，后因小区开放，后人流量变多，周某自行将房屋的中间部分打通，经营餐厅。
2014 年6月，周某办理了个体工商户营业执照，经营场所也登记为这两套房屋所在地址。与周某居住在同一住宅楼的邻居认为，周某的“住改商”行为影响了同住相邻业主的居住和生活环境，要求其立即停止擅自将住宅用房改造成餐饮营业用房的侵权行为，将房屋恢复为住宅，并将违法拆改的房屋承重墙恢复原状，以消除安全隐患。
解读
“现实生活中，业主将本为住宅用途的房屋改为商业用房或办公用房等非居住用途房屋使用的现象日益普遍，这被称为‘住改商’。” 西南政法大学民商法学院副院长、教授张力称，“住改商”可能给街坊邻居带来诸多不利影响，比如影响其他业主生活质量或其他业主的房屋价值。
实际上，《物权法》对此类“住改商”问题早已有所规定。《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《物权法》施行后，在实践中有做法是按照“多数决”来确定有利害关系业主的意见，这些做法后被相关司法解释所澄清。基于此，此次《民法典·物权编》（草案）对《物权法》的条文进行了修改，如第279条明确规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房的, 应当经有利害关系的业主一致同意。”对比《物权法》规定，《民法典·物权编》新增“一致”二字，明确了将住宅改变为经营性用房须经有利害关系的业主一致同意，明确了实践中有利害关系的业主可“一票否决”。
张力表示，在现实生活中，业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主可请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。“《民法典·物权编》（草案）回应当前社会日益普遍的‘住改商’现象，对‘住改商’法律规范进一步完善，强化有利害关系的业主‘一票否决’的权利，有利于保护相关业主居住品质与房屋价值。”张力说。
上游新闻·重庆晨报记者 陈竹
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