引言

房企轮番竞拍，热衷站岗“地王”，成了今年土地招拍挂的一个趋势。

前几天，两路轨道交通回兴站附近的一宗地，有24家房企激烈竞争，论房举牌叫价高达151轮，历时44分钟。

最终，融信以92.22%的溢价率，用11149元/平米的楼面价为代价，将此地纳入囊中。

朋友看到新闻出街的时候，第一时间跑来问我：“这房价怕是要飞涨了吧？”

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房价会不会飞涨？我不好妄下定论。

不过我倒是知道，同属两路组团C分区的其他几宗更靠近中央公园的地，去年万科和新希望入手的楼面价，每平米都是八九千元的水平。

另外，我查询了2019年4月上旬，CREIS上公示的2019年各区域已成交土地数据。蔡家、中央公园、水土、西永等，算是里面的“大户”。

其中，水土的成交平均溢价率最高，达到了60%；蔡家和中央公园紧随其后，分别达到了44%和43%；而西永的成交平均溢价率则只有15%。

综合2018年各区域成交土地情况来看，撇开存量达到200万方以上的李家沱不谈，水土、西永、空港新区，均是成交热度从去年延续到了今年，如今存量已累计达到100万方以上。此外，龙兴去年的存量亦在100万方以上。

需要指出的是，水土和西永的楼面价上涨幅度也不可忽视，每平米楼面均价都从四千余元一跃上升至六千余元，涨幅分别达到了48%和39%。

所以，是什么原因导致房企今年在拿地上争得头破血流呢？

2019年各区域已成交土地情况

数据源：CREIS（统计截止时间：2019年4月9日）

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目前圈内盛行几种解读版本：

说法一，春节后市场成交数据回暖，所以给各家房企“打了鸡血”。

说法二，按照行业常见的“3（3个月，出方案）、4（4个月，启动开工）、6（6个月，出售楼部）、8（8个月，正式开盘）”规律来说，3月底之前，房企不拿够“子弹”，今年的销售业绩就悬了。

说法三，今年计划供应的所有土地里，第一个季度推出了大量优质货源，此时不抢，更待何时？

一位独立操盘项目超过10年的某项目负责人告诉我：“要在一个城市的房地产市场里求生存和谋发展，拿地就是一个必然的结果。所以，这对房企而言，并不叫疯狂，而是在看多的趋势下，更大胆地去赌未来的市场增幅空间和买方接受程度。”

“谁不想拿地？只不过，有些房企手上‘余粮’尚多，所以没那么慌，而有些房企则没有钱，举牌的发言权都没得。”另外一位在南区的某项目负责人无不郁闷地说，他所在的房企就属于“开不起腔”的后者。

去年和今年各区域已成交土地情况对比

数据源：CREIS（统计截止时间：2019年4月9日）

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根据中指研究院公布的2019年全年计划推出土地情况来看：

水土、中央公园、悦来、鹿角这些从去年到今年一直是热点话题的组团都是供应“大户”，供地面积均在1000亩左右。

而大学城、茶园、蔡家这些热度不低的组团，供应量亦不算小，大学城供地面积接近400亩，茶园和蔡家供地面积均在250亩以上。

从拿地聚焦程度来看，特别值得一提的有以下几家房企：

一是，合景泰富。从2018年到2019年，不断在水土加仓，已持有四宗地。

二是，蓝光。今年连拿了空港新区两宗地。

三是，保亿。今年连拿了蔡家三宗地。

四是，东原。今年连拿了双碑两宗地。

五是。华远、万科＋招商，今年分别连拿了西永两宗地（万科在西永还单独拿了一宗地）。

截至目前为止，2019年已成交土地数据中，融创、万科依旧是“大户”，而合景泰富、金科、阳光城、招商、东原、保亿、华远、蓝光等，“子弹”亦十分充沛。

2019年各房企土地储备情况

数据源：CREIS（统计截止时间：2019年4月9日）

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过去，一个组团的土地存量多的话，往往意味着竞争激烈。

但回顾去年和今年的数据，热点组团往往是在土地存量不少的情况下，竞拍的楼面均价还在飞涨。

是什么促使这些房企“铁着头”都要去热点组团拼个“你死我活”？还没有土地的要抢一个进驻权，有土地的还加仓？

2018年和2019年分别在水土拿下4宗地的合景泰富，其营销相关负责人表示，重仓水土的逻辑很简单，一直作为重庆房地产市场“香饽饽”的三北区域，已经没多少地方可以拿地了。而楼面价才抢到每平米六千多元的水土，相对还属于安全线以内的优质土地资源。

毕竟，纵观整个重庆主城，茶园位置好点的地方，每平米的楼面价，去年就抢到了快九千元。西永和鹿角位置好点的地方，每平米的楼面价，今年抢到了七千元以上。

这个观点亦得到了另一位项目负责人的认同。他告诉我，主城每年有价值的土地供应总量在逐步减少，中心土地的稀缺度愈发凸显。换而言之，热点组团未来市场预期会有较大的拔高空间，所以会刺激房企竞争，进而促使楼面价不断上涨。

2019年全年热点组团土地供应情况

数据源：中指研究院

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直接谈每个热点组团未来房价分别会涨到多少，是一个很敏感且不够客观的话题。

不过，以楼面价为关键数据，再结合容积率、建筑限高等种种基本数据，可以推算得出，很多热点组团的建面单价都会奔着两万元左右这个价位去。

而事实上，重庆主城的房价奔二奔三早已不是个例。根据贝壳新房上显示的在售别墅及住宅数据，可看到，有42个项目均价达到了三万块以上，有91个项目均价达到了两万块以上。

只不过，过去奔二奔三的房价往往存在于解放碑、照母山等公认的“宇宙中心”。而接下来，这样的现象会在中央公园、弹子石、茶园等新兴热点组团普及。

那么，该不该上车？

对于有“刚需”和“刚改”这些自住需求的人而言，资金允许的情况下，赶趟儿上车，是可以的。你无非是选择想住哪里。比如：礼嘉、中央公园会偏改需多一些，悦来应该是刚改各一半，蔡家刚需略多一点……

对于彻底买不起房的人而言，有公租房抽签。

至于投资，对于大多数普通人而言，或许需要拼着六个口袋（小两口和双方父母）去背上每个月至少五千甚至上万的房贷，才能搏一套房子。这么累，还不如在保障生活品质的同时，买点稳妥的理财产品。

房子很重要，但有得住的前提下，无需心慌。赚钱很重要，但活得好一点、快乐一点，难道不是更值得么？

以上是来自多位在房企从业多年的“老板凳”给出的良心建议。

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