3月16日，2021中国房地产开发企业综合实力测评成果正式发布，备受关注的“中国房地产开发企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓。
本次发布的《2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》指出，目前我国房地产行业的发展逻辑正经历着深刻变化。
排名：行业整体相对稳定，万科重回综合实力榜首
根据测评报告，2021中国房地产开发企业综合实力TOP500前三位由万科、恒大、碧桂园占据。其中，万科上升两位，综合实力排名第一，恒大、碧桂园分列二、三。中海、融创、保利、龙湖、华润、世茂、新城分列四至十位。与2020年相比，2021年TOP10变动率为10%，其中世茂为新晋企业；TOP50的变动率约为10%，整体相对较为稳定。
2020-2021年TOP10房企名次变化表
数据来源：CRIC、中国房地产测评中心
从区域划分来看，华东地区占比37.6%，东北地区占比3.0%，西部地区占比8.2%，同比有所下降；华南地区占比20.2%，华北地区占比16.6%，中部地区占比14.4%，同比有所提升。华东、华南与华北三区企业数量占比为74.4%，中部地区占比继续提升，发展势头良好。
规模：龙头房企地位稳固，集中趋势稳中有升
2020年，TOP500房地产开发企业总资产均值为829.89亿元，同比增长16.64%，增速较上年回落1.26个百分点；净资产均值为178.81亿元，同比增长17.89%，增速较上年上升1.76个百分点。总体来看，TOP500房企资产规模保持增长态势，总资产增速略收窄。
企业层面，规模房企依旧占据优势位置，房企发展结构分化明显。碧桂园、恒大、万科等房企的资产规模持续积累，行业地位稳固。融创、华润等企业更注重利润和品质，融创降杠杆战略成效明显。
在政策的引导下，行业保持稳定增长，龙头房企也在逐渐发力新盈利点。
风险：融资环境逐步收紧，降负债成重要任务
2020年伊始，房地产行业融资环境因疫情影响相对宽松，对房地产的融资监管已经进入到了一个新的阶段，“去杠杆、降负债”成为房企的重要任务之一。
“三道红线”监管下，TOP500房企杠杆率有所降低，降杠杆初显成效。长期偿债能力方面，TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降；净负债率均值为85.08%，较上年下降11.62个百分点，相比2019年也有大幅改善。短期偿债能力方面，2020年TOP500房企短期偿债能力略有下降，流动比率均值为1.40，较上年下降0.05，速动比率均值为0.49，与上年持平。
发展：行业利润空间收窄，投资态度趋于谨慎
2020年，TOP500房地产开发企业营业收入均值达183亿元，较上年增长10.36%。
2020年，TOP500房地产开发企业总资产收益率均值为1.32%，较上年下降了0.52个百分点；净资产收益率均值为4.53%，较上年下降了4.16个百分点；成本费用利润率均值为11.25%，较上年下降了6.75个百分点。利润空间收窄，房企总资产逐年上涨，尤其近两年房企的净利润增幅不及资产增幅，导致总资产收益率下滑。
在业务布局方面，房企一改过去全面铺开的拿地策略，态度逐渐谨慎，不再单纯追求数量，开始注重土地质量。人口变迁带动了城市格局的改变，许多房企开始深耕重点城市，重点区域的土地储备依然是房企长远发展的保障。
趋势：地区销售分化明显，行业分化格局加剧
测评报告显示，随着“房住不炒”导向持续落实，各地区商品房销售情况格局分化。长期来看，人口有向大都市圈聚集的趋势。一方面户籍改革制度持续推进，增加了人口流动的自由度。更重要的是，参与人才争夺的城市不断扩大，优惠的政策力度不断增加，也导致了区域分化明显。
测评报告指出，存量时代，房企在制定规划的同时越发谨慎。各大企业纷纷调整战略，根据自身定位开展业务，根据不同阶层的需求开发差异化产品，为市场提供更好的服务。房地产行业正走在转型升级的道路上，受政策和市场的影响，房企需要保持良好的融资能力、准确把握行业走向、不断开拓新的盈利增长点，才能保证企业的长远发展。
附：2021中国房地产开发企业综合实力TOP100
排名 企业名称
1 万科企业股份有限公司
2 恒大地产集团有限公司
3 碧桂园控股有限公司
4 中国海外发展有限公司
5 融创中国控股有限公司
6 保利发展控股集团股份有限公司
7 龙湖集团控股有限公司
8 华润置地有限公司
9 世茂集团控股有限公司
10 新城控股集团股份有限公司
11 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
12 广州富力地产股份有限公司
13 旭辉集团股份有限公司
14 阳光城集团股份有限公司
15 金地（集团）股份有限公司
16 江苏中南建设集团股份有限公司
17 中国金茂控股集团有限公司
18 中梁控股集团有限公司
19 正荣地产控股股份有限公司
20 荣盛房地产发展股份有限公司
21 融信集团
22 龙光集团有限公司
23 金科地产集团股份有限公司
24 奥园集团有限公司
25 绿城中国控股有限公司
26 绿地控股集团股份有限公司
27 佳兆业集团控股有限公司
28 祥生实业集团有限公司
29 雅居乐集团控股有限公司
30 美的置业集团有限公司
31 大连万达商业管理集团股份有限公司
32 远洋集团控股有限公司
33 时代中国控股有限公司
34 中国铁建房地产集团有限公司
35 路劲地产集团有限公司
36 建发房地产集团有限公司
37 金辉集团股份有限公司
38 宝龙地产控股有限公司
39 禹洲集团
40 合景泰富集团控股有限公司
41 中骏集团控股有限公司
42 越秀地产股份有限公司
43 卓越置业集团有限公司
44 四川蓝光发展股份有限公司
45 佳源创盛控股集团有限公司
46 红星地产
47 弘阳地产集团有限公司
48 俊发集团有限公司
49 四川新希望房地产开发有限公司
50 仁恒置地有限公司
50 海伦堡中国控股有限公司
52 隆基泰和集团有限公司
53 正商集团
54 东原房地产开发集团有限公司
55 联发集团有限公司
56 广州市敏捷投资有限公司
57 中国电建地产集团有限公司
58 新力控股（集团）有限公司
59 重庆华宇集团有限公司
60 融侨集团股份有限公司
61 珠海华发实业股份有限公司
62 建业住宅集团（中国）有限公司
63 杭州滨江房产集团股份有限公司
64 朗诗集团股份有限公司
65 三盛集团有限公司
66 大华（集团）有限公司
67 中交地产股份有限公司
68 景瑞地产（集团）有限公司
69 北京金隅地产开发集团有限公司
70 石榴置业集团有限公司
71 保利置业集团有限公司
72 鑫苑集团
73 北京鸿坤伟业房地产开发有限公司
74 北京北辰实业股份有限公司
75 当代节能置业股份有限公司
76 上海建工房产有限公司
77 郭氏投资集团有限公司
78 上坤置业有限公司
79 复地（集团）股份有限公司
80 首创置业股份有限公司
81 大悦城控股集团股份有限公司
82 安徽省恒泰房地产开发有限责任公司
83 康桥集团
84 广东珠江投资股份有限公司
85 中昂地产（集团）有限公司
86 广州市方圆房地产发展有限公司
87 青岛海尔产城创集团有限公司
88 厦门大唐房地产集团有限公司
89 国贸地产集团有限公司
90 华董（中国）有限公司
91 杭州市城建开发集团有限公司
92 北京首都开发股份有限公司
93 花样年集团（中国）有限公司
94 中建信和地产有限公司
95 云星集团
96 龙记泰信
97 中天城投集团有限公司
98 星河湾集团有限公司
99 祥源控股集团有限责任公司
100 广东方直集团有限公司
100 重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司
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