流水的重庆楼市

铁打的洋房

最近梳理重庆楼市近10年的数据，发现了一件很有意思的事情。

不同时期，不同背景，市场对住房的需求也会随之变化。

但无论时光怎么流转，购房者对洋房的热爱却始终有增无减。

数据足以说明一切：

2012年，主城区洋房市场份额为10%，2019年提升至了20%；

2012年，主城区洋房成交量是173.67万方，2019年，这一数值变成了462.76万方，

增幅高达166%。

市场需求到位了，价格自然就不会差。

这还只是去年的数据。

最新数据统计，2019年全年主城区住宅结构比例为高层：洋房：别墅=72%：20%：8%。

2020年3月上旬，主城区的住宅成交结构为高层：洋房：别墅=65%：26%：9%。

洋房表现依然不俗，上涨了6个百分点。

4月，重庆主城新开盘项目127个，其中洋房项目有66个。

种种数据，都印证了重庆购房者对洋房的“始终如一”。

供不应求的背后

隐藏着小洋房缺席的秘密

纵观重庆楼市，有一种产品一直处于供不应求的状态——小洋房。

都说供求决定产品，市场供不应求势必会刺激产品结构发生变化，为何小洋房会长期稀缺？

笔者觉得，这笔账不难算。

重庆地价越来越贵，开发商如果想拿到一块各方面配置都不错的地，往往要付出不小的成本。

多出的成本，自然要靠卖卖卖赚回来。

什么楼盘最值钱？

毫无疑问，肯定非改善莫属。

大概从2017年开始，市场新供应刚需楼盘开始减少，针对高净值人群的改善型产品逐渐崭露头角，这种情况是开发商喜闻乐见的。

因为对开发商来说，户型越大，总价自然就卖得越高。

且相同容积率，建大户型更能节约成本，还能有效缓解销售压力，设计难度也相对较低。

所以，很多开发商审时度势，改善型大户型房源逐渐成为市场主流。

据铭腾数据显示，2019年重庆主城区业态结构，洋房、别墅占比达到30%！

其中100~160㎡的洋房以及120~200㎡的别墅占绝大数。

在北区热门区域，建面100㎡以下的高品质小洋房尤其稀缺，说是一房难求也不过分。

很多购房者空有改善之心，却被高不可攀的购房总价拒之门外。

“大户”人家专属？

中央公园让菁英很尴尬

这种现象在中央公园尤其明显。

在重庆一路向北的刺激下，中央公园作为重庆北进的战略高地，吸引了30余家房企入驻，竞争激烈，土拍市场一直热度不减，从2014年起持续攀高。 

曾经风光一时的照母山也不得不在中央公园面前避其锋芒。

这不难理解。

早在发展之初，中央公园就秉持着“配套先行”的规划理念，引入了包括报业集团、重庆市人民检察院、重庆市档案局、重庆人社局在内的30多家政企单位。大量政府机构扎推，意味着资源倾斜。

约360万方两江国际商务中心商圈、约2300亩的中央公园、仙桃数据谷、云计算中心、重庆八中渝北校区、渝北巴蜀小学、人和街小学、医科大学附属医院……大量优质的公园、商业、教育、医疗、产业集中于此，奠定了中央公园在北区乃至全重庆难以撼动的地位。

除此之外，中央公园还有一个特点，就是低容积率。

目前，中央公园以2300亩公园为核心，逐渐演化出了三个特征鲜明的区域格局。

以两江国际商务中心商圈为中心的商务商业区、传统综合居住区、以及中央公园区域内首个限容（容积率≤1.5）、限高（≤24米）的低密宜居区。

在限容限高的情况下，产品结构大概率会向改善靠拢。

某个在中央公园拿地的品牌开发商产品研发中心负责人直言不讳：

“那么高的地价，容积率又那么低的情况下，我只有修改善型产品才保得住成本呀。”

于是，面积越修越大，房价越来越高，中央公园的准入门槛以肉眼可见的速度攀升到了寻常人无法企及的高度。

贴吧上有一篇帖子：现在想住进中央公园，门槛有多高？

“在区域看了一圈，130以上的面积占大多数，这种改善和高端住宅，动不动就是几百万以上，只能望‘园’兴叹。”

怀揣着对中央公园的满腔热爱，却被无情的房价扒拉到了刚需人群里。

难道中央公园只是为“大户人家”打造的？

当然不是，中央公园也有高层和小高层。

但一方面，高层就意味着要忍受“挤电梯、邻里混杂、采光通风差”等一系列问题，

另一方面，在中央公园整体地价的影响下，高层的单价也不低。

这让对空间要求不大，但追求品质生活的菁英们很尴尬。

据铭腾数据统计，2019年，中央公园建面100㎡以下的洋房产品，占比还不到1%！

僧多粥少，供求不均衡，这也是高品质小洋房一经出现就屡屡引发热销的原因。

你想要的来了！

约69㎡稀缺小洋房落址中央公园

有个朋友打算在中央公园买房，预算有限，奔波了几天，看了几套刚需房都不太满意。

昨晚聚餐，他唉声叹气跟我抱怨：“你是不知道想在中央公园买套有品质点的小洋房有多难。”

其实他的要求很简单：面积不用太大，但要有洋房的生活品质。

“如果是精装房就更完美了。”

按理说，以中央公园现在的“身价”，尤其是在限容限高区域，想要买他说的这种小洋房确实不容易。

但，来得早不如来得巧。

恰好今年，重庆万科在中央公园布局了第3个项目——重庆万科城市花园。

（重庆万科城市花园效果图）

重庆万科敏感洞察到菁英人群对品质生活的渴求，没有一味追求大面积产品，而是对改善物业面积做了调整。

于是，在寸土寸金的中央公园低密宜居区，套内约69~113㎡重庆万科城市花园一枝独秀。

仔细想想，重庆万科这个项目简直是为像我朋友这样，预算不高又对生活品质有追求的菁英量身定制。

例如重庆万科城市花园套内面积约69㎡的那套小三房。

（重庆万科城市花园户型图）

通过对尺寸的精准把控，将全屋空间充分利用了起来，保证日常所需功能空间的基础上，为生活留出了充足的尺度。

板式结构最大限度保证了采光和通风的良好；

厨房、餐厅、客厅、阳台一线贯通，避免了走道带来的面积浪费，将整个空间打通一体，成为一个较大活动空间，未来孩子们可以无拘无束嬉笑打闹；

贯通双阳台的设计更是让生活多了份怡然自得。

（重庆万科城市花园效果图）

容积率低，是洋房的天然属性和优势，重庆万科城市花园自然也不例外，约1.44的总容积率，意味着更高的绿化率，也意味着更贴近自然的居住环境。

万科城市花园占地493亩，总建筑体量约50万方，南北向跨度0.8km，东西向约1km，内部打造约500米社区生活长轴提供了充足的条件。

（重庆万科城市花园社区服务中心效果图）

未来，各种生活配套都是均好地嵌入到了每一个组团的周围，让每一个业主到达配套的距离都是均好的，对每个业主都是触手可得，所以整个社区氛围会意外的好。

除此之外，源自上海城市花园的发散式布局在重庆此起彼伏的地形结构上也带来了意外惊喜，楼栋错落分布，保证超过80%的楼栋都是南北朝向，采光通风俱佳，让每一间房都能沐浴在阳光和微风下。

（万科城市花园鸟瞰效果图）

而且重庆万科城市花园一楼户户有花园，阳光晴好的时候，约上三五好友在院中聊天品茶，聚会烧烤，享受快意人生；或者什么都不做，静静坐在藤椅上，看庭院里的花儿在阳光下、微风中摇摆，听鸟儿在耳边轻鸣，宁静而美好。

（重庆万科城市花园效果图）

显然，重庆万科城市花园，代表的不仅是一种高品质的居住方式，更是一种深度契合现代人对舒适追求的生活方式。

低门槛+品牌开发商 

敲开品质生活的大门

入渝12年，万科在重庆各区布局了大大小小的项目30多个，每一个，都堪称影响区域的标杆之作。

重庆万科连续3年布局中央公园区域。

每一次布局，都为中央公园带来了不一样的居住体验：

2018年主打环境改善的万科森林公园，推出即热销，自18年12月到19年9月，以15.6亿的销售额稳居中央公园板块高层住宅榜首，与第二名华润公园九里拉开了将近一个亿的差距。

2019年高端改善项目万科翡翠公园，万科入渝10年献礼之作，2019年1月分别取得了重庆主城高层、精装房成交面积、成交金额、成交套数三项TOP5，中央公园区域TOP1的成绩，极受高端改善市场青睐；

2020年，重庆万科落地主打业态改善的重庆万科城市花园，在保证居住品质、实现业态改善的情况下，合理控制面积，用套内约69~113㎡臻装小洋房，向在意生活品质的都市菁英伸出了橄榄枝。

目前，重庆万科城市花园套内约69~113㎡臻装小洋房VIP卡正在火热办理中，让每一个有洋房梦的都市菁英，都将品质生活揽入怀中。

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