在房地产销售中，配套一直是开发商强力主打的卖点。

在销售前端环节，置业顾问会不遗余力推销社区配套，最近几年全龄社区蔚然成风，销售人员在介绍房子时，会说小区儿童耍的地方有专属区域，健身运动的网球场，羽毛球场都有配备，随着跑步热在都市人群中扩散，很多小区还把健身步道作为卖点大力推介。

然而，购房者在接触配套设计时，往往忽略了几个关键问题，配套设计是否和小区住户数量相匹配，配套维护是否有负责任的物管，是否有专属社群运营，提升居住的幸福指数？

对于配套宣传隐藏的种种问题，上游新闻楼市记者展开调查。

场景一

销售案场中的发现，100平米儿童玩乐区要供3000户家庭使用

这是记者日前在璧山踩盘中发现的案例。当天在一家大型楼盘，置业顾问饶有兴致向记者推荐起社区的配套亮点。

“老师，你看嘛，我们小区设计得特别周全。”她指了指沙盘一角，说小区有专属儿童游乐区，等交付之后，这里会放置滑滑梯，秋千等儿童游乐设施。

“儿童区规划的面积多大，小区有好多住户？小区业主入住后，游乐区会不会打拥堂。”

对于记者的追问，销售一脸茫然。或许是在她销售说辞的背后，第一次遇到哪个买房人较真配套的面积，住户比以及维护运营。

根据记者掌握的情况，该小区规划高层总计12栋，按照T6的配置,每栋楼的住户应该在两百多家，12栋的总户数3000户左右，按照每套房子平均3人入住，近万人的社区要来共享社区配套。

100平米的儿童游乐区，远远满足不了如此庞大的社区居住需求的！

置业顾问又跟记者介绍，小区设计150平老年活动室。按照记者的测算，入住前3年还好，后期也会出现公共配套不够用的问题！

场景二

已交付小区的“痛点“，万户居民25米游泳池“煮饺子”

在已交付小区中，配套设计不足，导致较差居住体验，更屡屡皆是。

记者朋友住在江北大石坝某小区，该小区10年前就已交付，入住率相当高，有近万户居民。小区当初承诺的篮球场，网球场和游泳池，倒是全部修建好了，但过小的公共配套体量，居民大呼“设施不够用。“

记者看到，小区有一个迷你游泳池，占地面积相当小，完全没有按照标准游泳池来打造。能够容纳的人数也就几十人左右。但是小区有万户居民，到了夏天泳池开放季节，集体“煮饺子“的场景开始上演。

有居民表示，虽然游泳可以去运动场馆，但小区如果能游泳还是非常便捷的，无奈当初开发商设计过于迷你的体量，没有考虑到小区居民大部分入住之后的需求，还是觉得这样的配套形同“鸡肋“。

这样的情形记者走访一圈，发现开发商很少将配套规模进行告知和公示，北滨某楼盘主打夜光跑道，跑道设计的准确长度没有出现在宣传手册中，夜光跑道是否存在安全隐患也没有任何提醒和说明。

这些宣传手册中，大多仅告知小区有哪些配套，但配套规模，是否和小区住户数量适配，后期是否有社区运营，都是未知数。

专家说法：

配套缩水，只因报建没有硬性指标要求

社区配套怎样设计才算合理，如何做到优化？记者采访了在大型房企从事设计研发工作多年的李立。

对于有开发商公共配套打造不足，造成业主入住后“囧“况不断，李立表示，原本在开发商报建过程中，游泳池，儿童活动区就没有硬性的指标要求。

所谓的开发商报建，是指房地产开发公司，在报行政机关审批之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。陆续完成选址定点、规划总图审查及确定规划设计条件、初步设计及施工图审查、规划报建图审查、施工报建和建设工程竣工综合验收备案六大节点工作。

一般来说，老年活动中心、社区活动中心通常有明确要求。而且竣工时，要接受职能部门验收，缩水可能性不大，但是游泳池、儿童乐园、健身跑道，就有可能不足，因为没有理论值。

李立同时表示，看重配套表示业主重视生活感受，但也并非每个楼盘都要修儿童活动区和游泳池，比如南滨某顶级大平层项目，就以极致城市景观资源赢得市场。

资深地产人士张鑫告诉记者，在规划层面，对所谓的适老、适幼以及运动设计，并无硬性要求。购房者如果担心开发商随意更改规划，导致配套缩水，应尽量选择大品牌开发商。

律师提醒：

消费者应提高法律意识，保留相应证据材料

如果出现配套缩水，导致权益受损，购房者该如何维权？

北京盈科（重庆）律师事务所谢函晋律师指出，商品房销售时，的确存在个别开发商往往夸大宣传，将本来没有规划设计的项目突出宣传，吸引消费者购买，或者是在修建过程中为节约成本，将本来存在的配套缩小的情况。

而如果开发商在宣传中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该宣传承诺对开发商具有法律约束力。

开发商应当严格按照合同约定以及在销售宣传中作出的承诺履行，如果违反承诺，导致消费者购买的房屋价值受到影响，消费者有权要求开发商赔偿，承担虚假宣传的法律责任。

谢律师提醒广大购房者，目前因小区配套与开发商宣传不一致而导致的纠纷较多，但往往因消费者没有保留相应证据，无论在与开发商协商谈判，或是采用司法途径起诉，无法有效证明开发商曾经做出过该承诺，而难以维护自身合法权益。因此，消费者在购买商品房时应提高法律意识，保留开发商的宣传资料，以便于维护权益。

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