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6月主城新盘洋房、别墅、大平层占比56% 重庆楼市正从“刚需”走向“改需”
08-14 16:28:11 来源:上游新闻•重庆商报

随着人们对品质生活的追求,加上二胎家庭结构变化的助力,重庆楼市逐渐从“刚需时代”走向“改需时代”。

记者近日采访发现,今年来,我市主城区洋房、大平层等各路改善性物业供需两旺。据锐理数据显示,重庆住宅市场结构从2017年开始出现调整,高层市场占比持续回落,洋房、别墅、大平层等改善产品份额扩大,2019年上半年,重庆主城高层成交套数占比跌破75%,洋房改善市场创新高,占比20%。铭腾机构发布的数据也显示,以今年6月主城新开盘情况为例,以改需为主的洋房、别墅、大平层总比重已占到56%,大大高于高层刚需产品的比重。

市场情况到底如何?购房者对改需产品有哪些看法?记者对此展开了采访。 

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市场:

开发商提前布局 改善性产品开始唱主角

“想要选一套80平米内的小户型,怎么那么难哦。”

最近,来自万州的肖先生想在重庆主城购买一套新房,结果走遍市场却发现,目前市场上基本被90平米以上的大户型占领,小户型可供选择空间少的可怜。

记者走访市场发现,目前重庆主城在售房源中,基本已经以小高层、洋房、大平层等改善性房源为主。尤其是在重庆北区表现特别明显。

例如,目前礼嘉在售的楼盘中,基本已经没有80平方以下的户型,某楼盘推出的大平层套内最小面积在110平方米以上。同样,再往北,悦来、中央公园所推户型也是以改善性产品唱主角。以悦来生态城为例,目前在售产品基本上以小高层、洋房、叠拼别墅为主。套内85以下的小户型仅有一个楼盘在售。

据铭腾机构最新发布的数据,以今年6月主城新开盘情况为例,高层项目有82个,占44%;洋房64个,占34%;别墅39个,占21%;大平层3个,占1%。以改需为主的洋房、别墅、大平层总比重已大大高于高层刚需产品的比重。

“一方面随着二孩增多等因素影响,市场需求在变化;另一方面,从土拍情况来看,主城地块的容积率基本都在2.0以下,规划也在引导市场推改善性房源;第三,随着一些大开发商入驻,他们也更加注重产品品质,引领了市场走向。”万仓房产资深分析人士明龙表示,其实从去年起,重庆楼市改善型房源就开始增多,今年上半年,改需产品已占据市场主导,粗略估计,目前重庆主城的改善性房源基本已占到8成左右。

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需求:

刚需、首改仍是主流 高端市场去化周期仍较长

市场普遍推改需产品,消费者买单吗?

记者采访了解到,今年来,在重庆楼市瞄准改善性房源的购房者越来越多,但整体来看,刚需、首改仍是主流。

“我们6月初开出一栋洋房,几天内就售罄。”悦来一楼盘置业顾问介绍,该洋房套内均在100平方米以上,瞄准的是有一定经济基础的改需人群。结果从客群分析来看,有70%来自重庆主城,20%来自重庆区县,另有10%左右来自四川等周边城市。

记者近日在李嘉的一新开楼盘处也看到,不少消费者瞄准了4房。不过,整体上,仍然是90平方米以内的产品更为走俏。

锐理数据显示,以6月份为例,重庆高层产品依旧中为成交的绝对主力,成交面积为销售总面积的60.31%,紧随其后的是花园洋房产品,其市场占比为17.73%,环比5月占比持续增加;其次小高层产品,占比8.46%。2019年上半年,重庆主城高层成交套数占比仍接近75%。

对此,重庆大学建设管理与房地产学院教授周滔分析表示,从2013-2018年重庆整个住宅市场的结构来看,改善性需求相应的产品结构比例增长明显。2011-2018年重庆的刚需产品中,两室加院馆以上的户型所占比例也在逐渐扩大,但目前市场需求仍以刚需、首改为主,今年上半年重庆市场上的普通高层住宅去化周期大约在4~5个月,而大平层及以上高端住宅的去化周期超过6个月。 

趋势:

地块容积率逐年降低 不同类型产品和区域差距将拉大

数据显示,从2018年起,重庆地块业态升级非常明显,2018年主城成交的房地产开发用地当中,容积率2.0以下的有41块,占比达到47%。而在今年上半年重庆主城成交的92个地块中,容积率2.0以下的地块有65块,占比接近71%。

业内分析人士表示,土拍是市场晴雨表,一定程度上也是未来楼市的风向标。能与2.0以下容积率匹配的,多为小高层、洋房、大平层以及别墅等业态。因此,重庆主城在未来更多的仍是修建改善性住宅,这一点也体现出重庆正在深入落实和加速推动“房住不炒”,进一步提升居住的品质。但是,在高品质住宅竞争中,不同类型的产品和区域差距会进一步拉大。

重庆锐理数据总经理陈冬旭表示,对于改需人群而言,他们更加注重居住品质,在选购产品时,会更加追求舒适健康的人性服务,注重对绿色、文化等方面的诉求。因此,下半年重庆楼市在保持整体平稳的同时,预计不同类型的产品和区域差距会拉大,形成一个消费分层的局面,以满足不同消费者的多元化需求。而在成本和需求的共同作用下,如何增加产品的附加值,让消费者为价值埋单,将是今后在渝房企集体思考的课题。

上游新闻•重庆商报记者 孙琼英 实习生 龙训娟


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