据铭腾机构统计，2019年全年住宅结构比例为高层：洋房：别墅=72%：20%：8%。自2月底三月初主城区市场逐渐复苏开始，重庆市场改需产品占比发生了变化。数据显示，3月上旬主城区的住宅成交结构为，高层：洋房：别墅=65%：26%：9%。高层占比下滑，洋房、别墅成交占比皆有不同程度的上涨。其中洋房表现又最抢眼，占比上涨了6个百分点。

后疫情时代，人们改善型需求被激发，对于空间感、隐私感、景观感等居住需求扩大。加上近两年城市土地容积率的调整，让不少城市无序生长的高层建筑逐渐向低密化产品回归。于此，洋房又重新回到了人们改善的视野。

重回改善视野，洋房成市场新宠

显而易见，后疫情时代的购房选择，更低密、更健康、更安全的物业成为置业者的首选。洋房较其他改需类产品而言，进入门槛更低，理所当然成为改需的首选目标。洋房其产品设计，往往都是采用一梯两户或者一梯一户的板式结构，能最大化地保证每一户的景观视野和采光通风。纯洋房社区拥有更高的外观颜值，更大的公共空间、更多的设施配套，更开阔的景观视野，特殊时期激发的需求，大都可以满足。

从2019年的土地市场来看，大部分土地的容积率在2.0以下，1.5容积率居多。如此来看，大部分开发商会选择将业态做成小高层或洋房。而某些限高的规划限制，又迫使开发商只能开发洋房项目。因此，从供给侧上客观造成了改善类住宅逐渐成为市场主流的局面。

4月66个洋房入市，重庆洋房市场百花齐放

据铭腾机构统计，4月，重庆主城新开盘项目127个，其中洋房项目有66个。项目包括北辰悦来壹号、中交中央公园、龙湖云瑶玉陛、招商雍璟城、世茂璀璨天城、林山郡、华侨城、樾千山、恒大御府、万科星光森林、碧桂园未来城市、中海黎香湖、御临府、龙湖开元、两岸风华、绿地听江左岸、万科十七英里、龙湖嘉天下、千江凌云、华润澜山望、保利大国璟等。

还有一些全新洋房项目即将面世，比如龙湖学樘府、雅居乐星瀚雅府、翰粼天辰、万科城市花园等。

随着这些新项目的陆续面市，洋房市场将面临巨大挑战。然而，挑战也是检验房企价值观、组织能力、执行能力的试金石，带来新的变化和机遇。购房者需求的提高，意味着对产品提出更高的要求。

实际上，各大品牌房企的创新之路早已迈出，产品的定位更加精准，设计更精细更人性化。在重庆，素有“花园洋房之父”的金科，过去，一直是洋房标准的定义者。2003年金科开发的天籁城花园洋房的“退、错、露、院”的四大建造理念，成为整个行业高度认同并一直遵循的“金科玉律”。

目前，重庆市面上洋房产品有很多，各有特点，或是独具匠心的产品创新，或是项目整体的空间布局，企业各有取胜法宝，来迎合复杂多变的市场。

前段时间，龙湖宣布，将集结8大在售楼盘、超过2000套洋房房源，在近期集中投入市场，抢占2020的楼市先机。在这8个洋房项目的房源中，有接近1500套是来自于龙湖2020四大年度战略新项目，足见其对这波行情的重视。新项目包括中央公园板块的云瑶玉陛、大学城板块的学樘府、蔡家板块的三千庭、水土板块的紫云赋。其中，龙湖·三千庭的叠院创新洋房，8层楼的跃式洋房，错落有致。空间尺度感很大，客厅7.2米超大面宽、6米挑高。在社区打造上，让花园洋房社区也拥有了大量的社区景观。社区增设了众多园林小品，整体社区的楼栋采用平行加围合的方式排布。

2020年3月，重庆万科将万科城市花园落子中央公园，纵观万科“城花”系列发展轨迹，每一座城市花园都择址中国一线热点城市及直辖市，所选位置皆是城市未来新核。所代表的的城花系产品带来的行业“三大首创”，即首个精装交付社区、情景花园洋房专利产品、首个全维配套社区，于大众消费者来说，是一场居住体验的革新；对于地产行业来说，是一次住宅产品形态的革命。

为了顺应重庆改善型住房的市场趋势，融创在今年也做出了相应的布局。今年重庆的在售楼盘中，有4个属于改善型，曲水风和、溪山春晓、观山御景、公园学府。其中溪山春晓极具特色，整个楼盘采用的是现代江南风格，建筑外观给人一种安稳宁静的感觉。设计以水景擅长，布局有法有度，建筑风格清新雅致，让购房者在重庆就能品味江南风情。

中海九龙天颂作为首进九龙坡中央居住区高端改善项目，是中海地产布局重庆第三区的壹号作品。项目地处九龙坡核心地段，彩云湖湿地公园、巴国城公园、石竹山公园三大公园围合环抱，2.9万方超大中庭，超百米楼间距，实属高端住宅示范样本。

雅居乐入渝13年，已打造多个项目，今年于蔡家首发【雅府系】作品——雅居乐·星瀚雅府，为重庆带来变革城市人居时代的精品之作。创新星空花叠，以楼层定义产品类型，花园底跃上叠通透大平层，中层上承露台顶跃，设计以品质为主导，实属臻有。层层退台的设计，进而有天有地。露台顶跃，开敞式空间，独处时分，举杯可邀明月；花园底跃，私家花园空间方正，南北向依附建筑，直径通幽。

一般的洋房社区，容积率大多控制在1.5。位于大足龙水湖畔的巴岳西湖，整个社区的容积率不足0.5，空间感做到了极致，市场上绝无仅有，除此之外，更有绝佳的山水自然景观。随着成渝双城经济圈的建设发展，项目价值会进一步凸显。

产品同质化严重，洋房如何实现突破？

未来的市场，重庆的洋房产品面临哪些机遇和挑战？如此多的洋房产品，如何寻找差异化，如何从市场上脱颖而出？听听业内人士的分析。

领域机构总经理刘兵表示，去年整个市场供地的平均容积率是1.6，受到供地容积率的影响，开发商只能适合修建洋房。在这种情况下，产品的同质化竞争严重，洋房产品的突破点在哪里？刘兵认为应该有几个方向。

第一，建议把洋房产品高层化，缩小面积。以往常思路，面积做得比较大，楼层比较矮，才能体现舒适性，以前大家都是这样做的。但是面积做大，容积率比较低，土地成本较高，结果房子的总价就偏高。门槛提高，客群基数就缩小了，严重影响去化速度；

第二，产品的功能上能有所突破，功能布局上下功夫，比如加大赠送面积。两款产品，证上的面积一样，其中一款赠送面积大，就会显得有优势，客群基数就会比较大；

第三，体现在服务上，买洋房的客户，对于生活的品质有更高的要求。物业公司的服务水平就是很大加分项；

第四个突破点是智能化，家居的人工智能化程度越高，科技感越强。尤其是年轻人的接受度更高，能凸显差异化的优势；

第五突破点是景观的打造，社区景观的差异化也能突出优势。

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