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中介瞒着委托人多收购房者定金,发生违约时怎么处理?法院判了
2024-07-09 15:14:58 来源:重庆法治报

委托中介代理销售名下房产,中介卖房时却超越代理权限额外收取定金,现因房主违约需向买家双倍返还定金,中介多收的部分该怎么认定?近日,璧山区法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案,认定房主及中介公司违约,依法判决房主在代理协议约定的定金范围内返还定金加倍部分,中介公司返还定金及额外收取部分款项,并承担赔偿责任。

案例:

中介增加定金未告知房主

房主另行售房后被诉违约

2021年8月,陈某与某中介公司签订《房产代理销售协议》,约定由中介公司独家代理销售其名下房产,并约定付款方式为“定金2万元”。2023年2月,该中介公司的客户廖某因购买其他小区房屋未果,经公司员工介绍转而有意购买陈某名下房产,并与中介公司签订《房屋买卖合同》,并将之前已支付的购买其他房产的10万元定金转为购买陈某房屋的定金。中介公司收款后向廖某出具了《收条》,但并未告知陈某。2023年2月,陈某通过EMS向中介公司发送《解除<房产代理销售协议>通知书》,对方签收后未提出异议,后陈某将房屋卖出。廖某购房未果,以陈某、中介公司违约为由向法院提起诉讼,要求其双倍返还定金20万元。

判决:

房主仅需返还2万元

中介就超出部分担责

法院经审理认为,案涉房屋已经售出,导致购房者廖某的合同目的无法实现,原房主陈某和中介公司的行为已经构成违约,应当双倍返还定金。庭审中,廖某主张合同约定定金为10万元,陈某和中介公司应返还20万元。在具体金额的认定上,法院审理查明,陈某在与中介公司签订的《房产代理销售协议》中,对定金的授权为“收款方式为定金2万元”,中介公司向购房者廖某收取定金10万元并出具收条时,并未告知陈某相关情况,陈某亦未追认该行为。因此,陈某仅对10万元中金额2万元的定金部分承担责任。

此外,中介公司向廖某收取10万元定金,其中有8万元属于超越代理权限的行为,中介公司应对该部分承担相应法律责任。经审理查明,廖某在签订合同阶段对中介公司代理权限审查有误,中介公司亦未及时告知陈某收取定金情况,双方均存在过失情形。

最终,法院判决陈某返还定金加倍部分2万元;某中介公司返还定金(本金部分)2万元及以定金名义收取的款项8万元;同时,依据双方过失责任,某房产中介公司以8万元为参照金额,向廖某赔偿4万元。现该判决已生效。

法官说法:

中介公司超额收取定金

未征得房主认可应担责

根据《中华人民共和国民法典》第一百六十二条规定,代理人在代理权限内,以被代理人的名义事实的民事法律行为,对被代理人发生法律效力。中介公司收到廖某支付的10万元中金额2万元的定金,属于代表被告陈某的行为,其法律责任应由被告陈某承担。超出授权定金2万元部分的8万元款项属于中介公司超越代理权的行为,不属于涉案《房屋买卖合同》约定的有效定金,且中介公司收取定金后并未转交与陈某。

中华人民共和国民法典》第一百七十一条第四款规定,相对人知道或者应当知道行为人无权代理的,相对人和行为人按照各自的过错承担责任,现合同目的无法实现,廖某在签订合同阶段对中介公司代理权限审查有误,但是导致廖某支付定金10万元后定金权益主张未能足额实现的主要责任在于代理人中介公司。双方均存在过错,依据过失责任,中介公司还应赔偿廖某4万元。

中华人民共和国民法典》第一百七十一条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。

本案中,陈某对定金授权为“收款方式为定金2万元”,中介公司未经陈某许可,超越代理权收取定金10万元,其超出部分不属于涉案《房屋买卖合同》有效约定的定金,故陈某对该8万元款项不承担定金法律责任和返还责任。

重庆法治报通讯员 曾诗淇 刘茂涵 记者 杨雪

原标题:中介瞒着委托人多收购房者定金,发生违约时超出部分怎么处理?法院:中介自作主张应当后果自负

编辑:程迷静    责编:覃蓝蓝     审核:罗军

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