阳春三月，春暖花开，二手房交易也即将进入“小阳春”时节。最近个把月，北上广深以及杭州、武汉、合肥、东莞等热门城市，纷纷降低了二手房税费征收标准，希望借此刺激楼市的进一步回暖。

小金发现，不少有购房需求的朋友已经摩拳擦掌，借着这波税费优惠，向心仪的房子下手了。

对于二手房选房、看房、砍价的技巧，小金已经和大家有过分享。今天，我想和大家聊聊二手房“收房验房”的注意事项。

作为二手房交易“万里长征”的最后一步，收房、验房环节的重要性不言而喻。

对于我们买家而言，或许我们手中还握有一笔尾款，中介费也还未付，这就意味着这笔交易还存在最后的变数。我们必须对人生的这次重大投资，做出最后的把关。

二手房验房口诀

目前，网上流传着一套二手房的验房口诀，小金认为概括得很全面，分享给大家：

不看窗帘看窗外，不开冷水开热水；

不看电梯看楼梯，不问房主问警卫；

不看地上看天上，不看白天看晚上；

不看晴天看雨天，不看墙面看墙角。

这套验房口诀朗朗上口，而且很好理解，所见即所得。如果大家想图省事，验房时记住这八句口诀即可解决80%的问题。

之前看房时，毕竟房子还不是自己的，有些过于细节的方面不太方便向房主打听，也不太好意思看得过于丝丝入扣。

但从验房收房开始，就要格外注意细节，而且你必须拥有全部的知情权，这将直接影响到你和家人居住的体验。

注意墙体裂缝与漏水

验房收房时，由于房东的部分家具可能已经搬走，这时你可以仔细检查房子的边边角角，是否存在质量问题。

比较常见的问题，一是墙壁裂缝，二是各种渗水、漏水、返潮，几乎年限稍久的房子都有这类问题。相比于其他质量问题，墙体裂缝与渗漏水，对生活的影响最大。

所谓渗水，包括但不限于地面渗水、墙壁渗水、水箱漏水、上下水管道及卫生洁具漏水等现象，买了顶层的小伙伴尤其要注意检查。

如果现在发现问题，还来得及问清房东具体的原因，并且要求中介帮助协商解决办法，必要时甚至可以暂时扣下尾款。

清点家具物品

解决了房屋质量问题，接下来要清点原房主承诺留下的家具与物品。

我们可以对照《房屋买卖合同》附件的清单，一一核对，同时记得索取大件、贵重电器的遥控器、保修卡、收据等。

小金有个朋友，当初买二手房，就是因为看中房主家中一套意大利进口三件套真皮沙发，这才签的合同。

结果等交房那天一看，那套意大利沙发变成了一套国产老式皮沙发，外皮旧得都快磨破了。

朋友赶紧拿起附件清单核对，只见上面赫然写着“真皮沙发一套”。没办法，屋里摆的也是真皮沙发啊，人家又没写非得是意大利进口的~

这里提醒大家注意，写物品附件清单时，最好要把家具的型号、新旧、样式写清楚，以免产生不必要的麻烦。

户型图、水电费、钥匙等其他细节

如果房东还留着当初的户型图，记得索要一份，将来您自己做装修、改造户型时一定用得上。

在核对水、电、煤气表数时，一定要确认房东有无拖欠费用的状况，因为一旦欠费有可能产生额外的滞纳金。

物业费、宽带费、有线电视等费用也要询问房东，看交到了什么时候，以免造成不必要的额外支出与重复缴费。

另外，要清点并向房主索要各种钥匙，包括但不限于小区门禁卡、单元门、防盗门、入户门、房间门、阳台门、楼道电箱、暖箱以及信箱钥匙等等。

这些钥匙拿到手之后，要试插一下，并把防盗门、入户门、阳台门等钥匙做出更换。

最后，与物业做户主变更交接、交接车位费用。注意，个别物业可能会再收你一笔所谓“维修基金”，这时候千万别上当，原房主很可能已经在买房时交了，记得索要发票。

户口迁出问题

在二手房买卖中，原房主应在正式过户前将户口迁出。但在现实中，户口迁出问题容易被忽视，甚至有些情况下，房主将户口迁出的难度可能较大。

一般来说，房龄较短或者2000年之后的房子，户口情况较为简单，户口本上一般也就是三两位家庭成员。有时候因子女就学或等原因，房主可能会推迟户口迁出的时间。

但如果是类似于北京、上海的一些“老公房”，可能存在一房多户的情况，甚至户与户之间互不相识，原户主也根本联系不到。在这种情况下，迁入户口的难度就很大了。

因此，我们在买房前一定要搞清楚房屋户口状况，尤其对于花了大钱买了学区房，希望子女能划片入学的情况下，户口问题就显得格外重要。

如果房主提出推迟户口迁出，则必须书面约定办妥户口迁出的时间，并写明违约责任。违约金可以设高一些，至少不低于总房款的20%，也可以选择户口迁出之后再付尾款，尾款金额建议同样不低于20%。

总之，希望大家一定重视最后的验房与收房环节，让整个的二手房交易过程有一个完美的首尾，不要留下任何遗憾！

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