解放碑公寓租金过万背后，你看到了什么？深度解读渝中区

近日，锐理数据对重庆热门区域租金价格进行了梳理。从绝对数字来看，观音桥、解放碑、南坪的租金，位于前三；而从2017年到2018年的租金增长值来看，解放碑超越观音桥，排在第一。

数据显示，目前解放碑租赁市场平均月租金为46.78元/㎡，较2017年增长18%，成为租金增长最快的片区。租金增长率是排名第二的观音桥租金增长率的2倍。据锐理统计，解放碑区域打造成酒店、民宿的公寓，租金可达9000元/月，用作空中商铺的公寓，还可将月租金提高至1.47万元/月。

解放碑租金过万增速反超观音桥，位居榜首，其底气何在？目前要加仓解放碑，还来得及不？

（重庆热门区域租金价格）

底气一：重庆首张名片

百年解放碑，历史的积淀成就今天的网红

在刚刚过去的五一小长假中，洪崖洞、解放碑、磁器口、观音桥等一众景点人流如梭，重庆成为名副其实的网红城市。重庆市旅游发展委员会统计显示，五一期间，重庆共接待境内外游客1735.75万人次，实现旅游总收入112.48亿元，同比分别增长21.6%和30.5%。

而渝中区接待游客最高，达302.6万人次，同比增长18.9%，实现旅游收入8.32亿元，同比增长20.3%。

可见，渝中区解放碑，是重庆旅游首站，是重庆的首张名片。

除了外地人热爱，笔者也随即访问了几个重庆土著，同样有着浓浓的母城情结。

“有些特产，只有解放碑才有，比如山城小汤圆；重庆书城的书，很多很全，以前我最爱去那里看书买书。”“重庆早期的高端小区就在七星岗与临江门之间，这些地方都是盛产如今老破大的小区，如今依然被投资客看好。我90年代刚来重庆时，只有解放碑才有像样的场所，奢侈品店、服装珠宝、餐饮旗舰店都是先开在解放碑，万豪酒店是当时的地标。”

解放碑有历史、有底蕴，有外地人打卡、有本地人怀旧，所以一直有人气。

底气二：重庆的圆点

城市核心无可替代，7年仅有10宗土地出让

有外地人打卡、有本地人怀旧，解放碑的中心地位，始终如一。随着城市外拓，解放碑就像圆心一样，成为其他区域论证自己是否是核心区的参照物。

据仲量联行在2017年全年回顾中介绍，解放碑与江北嘴的写字楼市场租赁价格近年来一直呈现此起彼伏的态势，稳坐重庆商务前两把交椅。数据显示，解放碑聚集了世界500强近百家，近150家重点企业，外资企业超过700家，占全市90%的外资银行、保险公司。目前已形成产业齐聚效应，对于企业有很强的吸附力。

商务让解放碑在历史以来，常年保持着活力。

商业也是解放碑的杀手锏。从重庆三大CBD的商业分布密度图来看，解放碑远超江北嘴、弹子石，商业分布密度最高。近年来，随着电商线上市场销售额的日渐饱和，电商正努力挖掘线下零售市场，如电商当当网将其线下当当阅界书店开设在了解放碑国泰广场。

（重庆三大CBD商业分布密度图）

因为高成熟度，多年来，解放碑也少有土地出让，开发商和市民，都少有机会再次进入淘金。数据显示，2012年至今，解放碑片区仅成交10宗土地，可建体量仅117.32万方，仅占主城区成交总数的0.6%。

（重庆解放碑区域土地出让图）

可见，在土地资源严重不足和需求不断扩大的矛盾之下，解放碑片区的现有产品将会愈加稀缺，物业价值和租金只会越来越高。

底气三：交通无敌

五条轻轨通达全城，催生民宿酒店异军突起

在笔者访问的土著中，除了特产、小吃、儿时记忆、文化氛围以外，无一例外都会说，地段好。而地段又是如何好？

“地段好，好在商业、商务多，繁华，更重要的是交通方便，到达繁华的方式多种多样。我现在手上的财信渝中城，在10号线七星岗站通车后，预计会再涨一波。这就是公共交通对物业的价值。”一位资深投资客分析说。

不管是外地人还是本地上班族，到达解放碑，都可以乘坐快捷的轨道交通。目前，已开通多年的轻轨1、2、3、6号线都在解放碑区域内设有站点，并可实现换乘。未来，在建10号线二期工程七星岗站通车后，解放碑区域的轨道交通，将空前便捷，快速直达T3航站楼。

当然还有顺利连接各个区域的黄花园大桥、牛角沱大桥、千厮门大桥、东水门大桥等，以及便捷的下穿道。

“便捷的交通，催生了民宿和酒店业蓬勃发展，利润还不错，反正不亏本。一般外地人过来都爱住在解放碑。一来方便，可以就近游览，也可凭借发达的轨道系统，到达其他区域的景点。”在解放碑租了一间房，做民宿的廖女士介绍说。

综上可见，解放碑不仅有足够的底气让租金飘红，快速增长，而且，不仅是现在，未来，它将依然是一块诱人的蛋糕。

如何才能尝到解放碑这块蛋糕？

现在还有那些机会可以成为收租人，做数百万游客的老板？

基本有三种途径：

1、买住宅。目前，解放碑的住宅多是2000年以前的老破大，总价高，门槛高，而且容积率高，车位少。而新房，似乎只有罗宾森广场在售，但现在无房源。最头疼的是，目前住宅限贷、限售。投资选这条路，基本行不通。

2、买商业、商铺。写字楼不适合个人投资者，总价太高；而商铺，购买的学问多，除了看大的地段，还要看小的绝对位置，几乎很难找到有性价比的好商铺，并且挑业态。

3、买公寓。此前，地产业内肖磊曾说过，公寓产品的投资回报，不会特别大，但是优点是市场容量稳定，就解放碑的游客量和商务容量，需求会是一种向上的态势；另一方面，目前重庆公寓产品不限贷、不限售，将资金用途最大化。但是公寓的差异性也较大，要注意甄选。

目前，解放碑在售的公寓项目有财信半岛铂寓、恒大解放碑中心、来福士，以及未来会面世的合景泰富地块，均价基本在30000元/㎡左右，仅财信半岛铂寓低于20000元/㎡。

（解放碑在售公寓项目均价）

不管是做民宿还是做空中商铺，低门槛、低投入，都更符合投资规律。显然，目前解放碑在售的项目中，财信半岛铂寓是投资赚租金的最佳选择。