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市场调查|解放碑公寓月租金上万 投资回报率可达20%
05-17 18:42:07 来源:上游新闻-重庆晨报

在刚刚过去的五一小长假中,洪崖洞、解放碑、磁器口、观音桥等一众景点人满为患,重庆作为网红城市的火热程度可见一斑。重庆市旅游发展委员会统计显示,五一期间,重庆共接待境内外游客1735.75万人次,实现旅游总收入112.48亿元,同比分别增长21.6%和30.5%

旅游行业的发展不仅刺激了重庆经济的增长,还带来了大量租赁需求,基于这一现象,锐理对租赁市场进行了一次调查。

行业调查:

解放碑租赁热度蹿升 租金同比增长18%

途家网大数据显示,相较于上一个节假,五一假期的民宿订单量增长了2倍多,尤其是解放碑周边热点景区,民宿“一房难求”。数据显示,解放碑消解了五一期间全市56%的旅游租赁需求。

解放碑的租赁热度不仅体现在旅游短期租赁上,还体现在更多的租赁需求上。

数据显示,2015年至今,解放碑租赁房源供应情况长期处于较低水平,但租赁需求一直在不断增长,租赁供需之间的差值逐渐扩大。

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不断增长的需求也刺激了租金价格的增长。锐理数据梳理发现,目前解放碑租赁市场平均月租金为46.78元/㎡,较2017年增长18%,成为租金增长最快的片区。租金增长率是排名第二的观音桥租金增长率的2倍。

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现状分析:

解放碑新旧房源差异大 热门公寓租金过万

虽然解放碑片区租赁市场呈现着持续上行的趋势,但从租赁市场情况来看,租金更贵的高端房源依然是市场的主要需求产品。

锐理数据通过对区域内部分房源的调查发现,新房源从进入市场到完成出租,周期一般在3-7天内;在物业的选择上,超过60%租住人群要求房源为配套完备、具备高品质的公寓产品。

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从租金情况来看,2010年之前的老房源租金均价主要集中在2000元/月左右;而近两年的新房源如财信·渝中城等租金均价均在3500元/月以上。

另外,在梳理中锐理还发现,市面上还出现了不少公寓被打造成民宿、酒店、空中商铺等产品,实现了租金的超100%增长。

以目前在售的财信·半岛铂寓为例,锐理对各类用途的租金做了详细的计算。

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(点击图片查看大图)

数据显示,酒店、民宿等商业用途可将公寓的租金提高至9000元/月;将公寓作为空中商铺,可将月租金提高至1.47万元/月。

依托解放碑市场内旺盛的商业、办公、居住等需求进行多元化产品功能拓展,空中商铺、酒店、民宿等经营形态最大程度地发挥出了公寓的价值,促使公寓产品成为投资市场首选。

发展预测:

解放碑供小于求将成常态 未来将愈演愈烈

作为投资市场的热门产品,公寓产品的供应却明显不足。

锐理数据显示,解放碑在售的公寓仅有财信·半岛铂寓、恒大解放碑中心;未来合景泰富地块或有公寓供应;周边仅有来福士广场在售。公寓长期供应不足,导致片区内公寓需求火爆,一房难求。

与供应稀少相对的,是需求不断扩大。

数据显示,解放碑聚集了世界500强近百家,近150家重点企业,外资企业超过700家,占全市90%的外资银行、保险公司。目前已形成产业齐聚效应,对于企业有很强的吸附力。

另一方面,片区周边有最具重庆特色的景点,吸附了大量观光旅游人流。企业、人群的聚集产生了大量居住、办公等需求。

解放碑公寓供小于求的市场情况,正是解放碑土地资源稀缺的结果。

数据显示,2012年至今,解放碑片区仅成交10宗土地,可建体量仅117.32万方,仅占主城区成交总数的0.6%。

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可以预见,在土地资源严重不足和需求不断扩大的矛盾之下,解放碑片区的产品将会愈加稀缺,物业价值和租金只会越来越高。

产品探寻:

公寓价格决定投资成本 谁才是洼地产品?

作为大众投资品,公寓价格也是决定投资回报的重要部分。

从公寓投资的总价利润增长线来看,在地段、配套、产品本身等因素接近的情况下,购入价格越高的产品增值空间相对越小;再从租金投资回报率来看,在租金水平较为接近的情况下,购买价格更高的产品,投资回报率相对越低。

而随着地价的增长以及市场需求不断扩大,可以预见,未来入市的产品价格将持续上涨。

从投资角度来看,价格处于洼地的财信·半岛铂寓可能是所有投资客低门槛进入解放碑核心商圈的绝佳机会。

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