农村建租赁房 真能让房价大跌?
09-13 15:09:01 来源:上游新闻-重庆晨报

日前,国家相关部门提出推进集体建设用地建租赁房,从而缓解城市住房矛盾。消息一出,得到众多市民关注。人们分析,这样一项举措适合重庆吗?它能够解决城市居民住房困难问题吗?能够解决城市房价高的问题吗?

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此举不可能是“王炸”

也不可能让房价大跌

8月28日,国土资源部和住建部联合制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,该文件称,为构建购租并举的住房体系,确定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

据该方案对此举措初衷的描述,利用集体建设用地建设租赁住房的好处有三:一是可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;二是有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道;三是有助于丰富农村土地管理实践,促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快城镇化进程。

该项举措推出后,得到社会的广泛议论。但一些专家和自媒体过分渲染,推出标题党文章“楼市又出王炸,房价将大跌”。此种故弄玄虚的做法,受到社会人士的抨击。

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经济学家马光远指出,此项政策不可能导致房价大跌。他说,按照正常的逻辑集体建设用地相对于国有建设用地,首先是便宜,可以让房租稳定在一个可以接受的水平,避免出现国有建设用地搞租赁房,房租居高不下的尴尬。“但这和房价真的没有关系,那些动辄某个举措会引起房价大跌的观点不仅天真,更是无耻。”

另一方面,鼓励集体建设用地建租赁房政策一出台,很多人的政策嗅觉异常敏感,认为这将为“小产权房”的平反打开政策之门。有些地方的一些中介活跃起来,在目前限购限贷政策下,开始大肆宣传小产权房的好处。同时推出“小产权”一批房源,宣扬“小产权房”是一种新的投资产品。

为此,有关部门立即辟谣:集体建设用地建租赁房试点和“小产权房”完全是两码事,“小产权房”不可能“转正”。相关专家分析其中原因,一旦大量的集体建设用地入市,势必对以前完全垄断的土地一级市场造成冲击,进而冲击房价。这是很多利益博弈方不愿意看到的,因而对此非常小心。

有利于解决困难群众住房

是未来调控的方向

对于集体建设用地建租赁房,重庆社会科学院城市研究所副所长彭劲松几年前就做过研究。

对于此项政策的导向性,彭劲松给予了正面评价。他说,集体建设用地建租赁房,在一定层面上能够很好解决困难群众居住问题,对于建立房地产长效机制有较好的促进作用。这是一个风向标,代表着国家对整个房地产市场的调控方向,出台了新的举措,释放了新的市场。

彭劲松认为,“集体建设用地建租赁房不一定能够阻止房价的快速增长,但对于实现房地产的有序平稳发展有促进作用。”然而,要看最终政策落地的实际效果才能做出精确的判断。

此事可以积极研讨和积极试点,在政策和机制各方面不存在障碍的前提下,可适度推进,大胆尝试,一旦经验成熟,可推广开来。他说,“个人认为不宜大面积推广。至少在目前情况下,还是做局部的探寻,它只是一个创新的实验。”

他建议,集体建设用地建租赁房应该和城市公共租赁房同样政策对待,不仅对农村居民同时对城市打拼的人群都能享受相应政策,政策的覆盖面会更好一些。

重庆公租房供应充足 

此举不适于重庆推行

也有专家认为,此项举措不适于在重庆推行。重庆社科院区域研究所副所长杨玲指出,北上广深等地由于房价虚高,同时保障房供求紧张,在这些地区推进集体建设用地建租赁房比较适合。对于重庆而言,“公租房之类的保障房供应量非常充足,个别区县安置房还有大量闲置,因此说集体建设用地建租赁房,在重庆适用性不大。”

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她说,对于集体建设用地建租赁房,还要分析其地段位置,如果地段很偏,人们就不愿意去,现在重庆一些公租房位置偏了都没人愿意去。另外,这种集体建设用地租赁房,品质差了也没人愿意去。此外,其管理是否与城市管理相适应?如果做不到,很有可能出现新的城中村。因此说,政策出台简单,但需要配套的东西很多,落实起来很难。

针对市场上鼓噪的“小产权房”有望转正的现象。杨玲认为这种鼓噪没什么意义。她认为,集体建设用地建租赁房试点和“小产权房”完全是两码事,一个是合法合规,一个是违法违规。“在目前土地制度下,小产权房的土地产权性质不一样,它不可能转正,政府也不可能松口。”

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